作者：唐一刀
“深圳正处于城市现代化、国际化进程中的关键时刻，这也是京基地产在规划、布局城市建筑项目的一个重要考虑因素。
我们相信京基100将促进深圳的城市化进程，并进一步提升深圳在国际城市中的排名位置。”
京基集团创始人陈华在仪式上致辞 图片来源 新浪网
这是2011年4月23日，京基100大厦以441.8米的高度封顶时，京基集团创始人陈华在仪式上的致辞。
这一天，轰动了全深圳！
蔡振华、杨利伟、刘国梁、刘翔等名人纷纷到场为京基100站台，彼时的京基100和陈华都出尽了风头。
图片来源：百度百科
在这之前，陈华还因“总统营销”引发了众多关注。
2002年，陈华为了给京基一项目的开盘造势，邀请了美国前总统克林顿到深圳发表演讲，成为开创总统营销的先行者。
屡次的高调营销，京基声名鹊起。
陈华和克林顿
而彼时与京基地产大相径庭的是，相比地产营销的大动静，京基的商业却一直格外低调。
2006年，京基就进军了商业地产，但一直以来，商业板块在整个京基里面都存在感颇低。
14年时间，京基商业在深圳主要做了4个商场，沙井京基百纳广场（以下简称沙井京基）、南山京基百纳广场（以下简称南山京基）、KK MALL、KK ONE。
也或许是不够重视，直到现在京基的商业在深圳都没有激起大的风浪。
南山京基百纳广场
如今，陈华早已退居京基幕后，京基100的深圳第一高楼之名也被平安金融大厦顶替，那京基的商业怎么样了？14年了，现在做起来了吗？
带着这个疑问，一刀来到了京基商业主要的四个购物中心进行了实地探访。
7月30日和7月31日，一刀分别看了京基商业目前重点的4个购物中心（沙井京基百纳广场、南山京基百纳广场、KK MALL、KK ONE）。
在现场，一刀感受到了京基商业的几个突出印象。
印象一：围挡，围挡，围挡！
沙井京基百纳，位于深圳市宝安区沙井核心区域，沙井路与创新路交汇处，但实际上位置对于一般消费者真的不太友好。
一刀当天从南山出发，坐地铁只能坐到沙井站，出来还需要另外转车才能到达目的地。
沙井京基商业面积18万平，2013年开业，曾是深圳西部规模最大的一站式大型购物中心。
一刀刚到的时候，在外面看，整个商场看着的确是挺大的。
商场一共7层，业态主要分布为时尚购物、影院、高端KTV、餐饮、休闲娱乐、生活配套、教育培训等，比较丰富。
周四上午11点左右，从商场外面看，没有几个人来这逛。
一刀在商场外围晃了一圈，有一两家关门和围挡。
而在逛商场里面时，本来一刀是想说来看看品牌特色，但最后完全被商场“围挡”打乱了思绪。
沙井京基，从1楼开始，就是大面积的围挡，自此往上每一层都是如此。
甚至楼上几层，开业的都没有围挡的多；
这一层这一块都是在围挡。
一路看下来，整个沙井京基至少有三分之一的面积都在围挡，并且大部分都看不出会是什么品牌进驻，只是单纯的先围挡起来。
而这不仅仅是沙井京基独有的“特色”，随后一刀又逛了京基其它三个商场，南山京基百纳、KKMALL和KK ONE，几乎每一个商场每一层都有围挡或直接关门的。
南山京基，围挡也是随处可见
KK MALL
KK ONE
整个京基商业逛下来，围挡、围挡、围挡！一直在一刀脑中挥之不去！
印象二：人流一般，客群单一！
“我们平时都不愿意去那逛，那边也没什么好逛的，好多还没开门，现在我们更愿意去光明大仟里那里逛，那边什么都比较新。”
这是一刀在去沙井京基途中，一个滴滴司机说的对沙井京基的看法。
周四下午2点多，南山京基百纳，人流较少，基于商场社区商业的定位，客群比较单一，基本上都是爷爷奶奶带着小朋友在商场里面打发时间。
南山京基百纳
4点半左右，KK MALL，人流一般，不过到了6点多，下班的点，这里人流逐渐就多了起来。而且这里旁边就是万象城，消费群体相对高端。
KK MALL
周五下午6点半左右，KK ONE，除了负一楼人比较多，其他楼层基本没多少人在逛，包括其餐饮品牌，到了饭点也没有出现大范围的排队现象。
KK ONE
从人流来看，相比之下，沙井京基、南山京基和KK MALL、KK ONE，呈现出了两级分化的局面。
沙井京基和南山京基人流较少而且客群相对单一，而KK MALL和KK ONE人流享受到了地铁以及周边写字楼和住宅的红利，人流相对还行。
但是整体来看，目前京基四个商场的人流都有待后期继续培养。
印象三：餐饮亮眼，网红餐饮较多！
品牌上，逛完京基的四个商场，四个商场的品牌基本上大同小异，分布的都是一些针对年轻消费者和家庭群体的比较常见的品牌。
如：奈雪の茶、喜茶、麦当劳、华润万家、天虹、欧莱雅、自然堂、丝芙兰、银行等，另外还有很多儿童品牌。
其中KK MALL引入了较多的快时尚品牌，Zara、H&M、GAP等。不过近几年快时尚日益岌岌可危，已经不是抢手的品牌了。
KK MALL
以此来看，京基四个商场在品牌上缺乏特别大的亮点和吸引力。
不过，在餐饮上，京基商场的餐饮品牌相对突出，特别是网红餐饮吸睛。
如：海底捞、太二酸菜鱼、蛙来哒、探炉、西贝莜面村、费大厨炒肉等。
从大众点评上也能看到，目前，消费者对京基商场的评价基本上都是奔着餐饮品牌去的。
“公司附近的mall，平时公司聚餐都会来这里，餐饮店很多，至今还没有全部打卡完。”
“KK ONE在外面看起来很高大上，但感觉人流量不是很大，有些地方比较冷清，品牌也不是特别多，吃的倒是挺多的。”
图片来源：大众点评
总的来说，长远展望，决定一个商场的好坏，最后还是要看各方面的综合实力。
若京基在品牌上一直只是餐饮突出，即便是成功做成了一个“饭圈”，但其它品牌迟迟跟不上，对整个京基商业的发展仍然是不利的。
不可否认，直到今天，走过了14年的京基商业仍是不温不火，并存在着很多亟待解决的问题：品牌招商、人流运营和商业特色。
而导致这些问题的原因是什么？
一刀梳理了京基商业大致的发展周期，发现了以下几点问题。
1.14年4个购物中心，地产项目的附属品，扩张缓慢。
2006年4月，京基收购深圳铜锣湾百货广场并自主经营，正式宣告进军商业地产开始多元化战略拓展。
2008年，南山京基百纳广场开业，定位为红树湾休闲生活广场；旁边有京基旗下住宅项目，京基东堤园·传邸。
2010年，KK MALL京基百纳空间开业，定位为国际时尚精品购物中心；旁边就是京基100大厦写字楼项目。
2013年，沙井京基百纳广场开业，定位为深圳西部高尚生活体验中心；旁边是京基住宅项目，京基御景珑庭。
2016年, KK ONE京基百纳时代开业，定位为时尚潮流购物中心；旁边是京基的写字楼和住宅，京基滨河时代广场。
KK ONE
不难发现，京基的这几个商业周边基本上都有自有的地产项目，要么是写字楼，要么是住宅。
这不免让外界怀疑，京基的这几个商业看着更像是其地产项目的附属品。
另外，从上面京基的商业扩张周期来算，京基基本上是每隔3年左右，就会新开一个商业。
但这一次，自2016年KK ONE开业后，到了今天2020年，4年快过去了，京基在深圳的下一个商业项目却没有丝毫动静。
图片来源：京基百纳商业官网
2.京基对其商业产品线不够重视，“二代”接手又换人。
相比于地产项目，京基对其商业并不是很重视，这是外界都看得出来的。
首先从陈华对商业的态度上可以看出。
京基创始人陈华以“总统营销”轰动一时，对于其重要的地产项目，陈华基本都会投入巨大的心血，做出独具特色的营销。
如2002年，陈华为了给京基一项目的开盘造势，邀请了美国前总统克林顿到深圳发表演讲；
2004年，邀请英国前首相梅杰、菲律宾前总统拉莫斯为京基十周年庆站台；
陈华和英国前首相梅杰 图片来源：网络
2011年，邀请蔡振华、杨利伟、刘国梁、刘翔等名人为京基100站台。
但对于京基的商业项目的开业，陈华却鲜少露面，在公开场合也很少提及其商业发展。
可以想象，基于陈华都不是很重视其商业，自然京基整体对商业的发展就很难放开手大干。
另外，京基百纳商业一再更换负责人，二代上台又离场。
2006年京基百纳商业公司成立，成为京基集团旗下的全资子公司，专注于商业地产的投资、开发和运营。
而陈华在京基100封顶之后，因为接连遭遇诸多不顺，逐渐退隐幕后。
陈华 图片来源：网络
2012年，网上关于“陈华在澳门赌博赌输京基100大厦并失踪”的传言四起，最后本人辟谣。
2015年3月，因受蒋尊玉案牵连，陈华多次被广东省纪委带走问话。
自此，陈华将两位“富二代”儿子陈家荣、陈家俊兄弟推上前台，接手京基。
其中二儿子陈家俊就是负责京基商业这一块，并于2015年5月至2018年5月及自2018年5月至2019年1月担任京基百纳商业公司的副总裁及总裁。
陈家俊 图片来源：百度百科
2018年，对于京基商业的发展，陈家俊在公开场合表示，未来十年内，公司在深圳将计划运营项目20个，商业运营总面积目标达到300万㎡；
同时对已经取得成功的商业地产模式进行异地输出，在国内的一二线城市开发拓展更多新的商业地产项目，实现商业地产项目的跨区域发展，不断调整扩大集团旗下的商业版图。
不过，这一边陈家俊“想象”的商业宏图还没开始萌芽，2019年1月17日，陈家俊就匆匆离开京基百纳商业，就任酷派集团执行董事、公司行政总裁及公司提名委员会成员。（京基系入主酷派）
到现在，京基百纳商业在深圳的运营项目仍然停留在主要的4个，并且“走出去”也没有动静，估计遥遥无期。
在深圳本土地产行业，地产商做商业，在行业内早已非常常见。
星河、鸿荣源、卓越集团、勤诚达……
但目前，从各大地产商交出的商业成绩来看，地产商做商场，没有想象中容易！
就京基来说。
一方面，从京基集团来看， 据公开数据显示，京基集团从2015年以来，运营情况不容乐观。
2015-2018年，集团总资产分别为494.78亿元、538.89亿元、516.14亿元、666.84亿元；
而总负债分别为296.69亿元、325.73亿元、319.01亿元、423.09亿元，负债金额逐年攀升。
截至2019年9月30日，京基集团总资产为810.79亿元，总负债为556.08亿元，资产负债率为68.59%。
图片来源：百度百科
另一方面，从京基商业来看，据公开数据显示，京基商业近两年业绩也开始呈现增长乏力的局面。
南山京基，2019年超11亿，2018年未知；
KK MALL，2018年20.3亿，同比增长11%；2019年20.8亿，同比增长2.46%；增长幅度年降8.54%。
数据来源：公开数据 制图：独角mall
沙井京基，2019年12亿，2018年未知；
KK ONE，2019年12亿，同比增长9.1%；2018年11亿，同比增长未知。
如今，整个京基商业，陈华退居幕后，“二代”匆匆离场，业绩增长乏力，商场现状不佳……
而接下来，深圳乃至全国商业竞争只会日趋激烈，留给京基商业的困境还将继续。
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